Depuis le 1er janvier, les logements classés G d’après le très problématique Diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Ils seront suivis selon la loi Climat et résilience, votée en 2021, par les F en 2028 et les E en 2034. Il s’agit d’un véritable bouleversement pour le marché de l’immobilier. Cela représente au total 13,8 millions de logements.
Ainsi, plus d’un ménage sur dix vit aujourd’hui en France dans un logement considéré comme une passoire énergétique, c’est-à-dire classé F et G. Au 1er janvier 2024, le service des données et études statistiques du gouvernement avait recensé 5,8 millions de logements classés F ou G, soit 15,6% de l’ensemble des appartements et maisons. Le profil type d’une passoire énergétique est une maison individuelle de 80 m³, construite avant 1948, chauffée à l’électricité et située dans une agglomération de plus de 100.000 habitants.
5,8 millions de passoires énergétiques
Parmi les résidences principales, 13,9%, soit 4,2 millions sont des passoires énergétiques, dont 1,75 million de biens classés G et 2,49 millions de F. Du côté des résidences secondaires, les biens classés F ou G représentent 26,6% des logements, soit un total de 975.276. S’ajoutent enfin 600.975 passoires énergétiques parmi les logements vacants. Au total, cela fait près de 5,8 millions de logements. La majorité des résidences principales classées F ou G sont habitées par des propriétaires occupants : 61%, soit 2,59 millions de logements.
Les logements classés E ne sont pas considérés comme des passoires énergétiques, mais seront néanmoins interdits à la location à partir de 2034. Ils représentent un nombre considérable, plus de 8 millions de logements, dont un million de résidences secondaires
Un impact étalé
L’évolution au cours des prochains mois du parc de logements sera porteuse de nombreux enseignements pour mesurer l’impact des interdictions. Interdire la location des logements classés G pourrait provoquer le retrait de 567.000 logements du marché locatif aggraver la crise du logement et mettre les propriétaires dans une situation financière difficile. Mais selon le gouvernement, entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2024, 13% (111.000) des logements F ont été rénovés et 12% (80.000) des logements G ont été rénovés.
Parmi les logements G dont le bail est arrivé à échéance, « la moitié sont en attente de devis ou de réalisation des travaux, 30% sont récupérés pour faire autre chose – donc vente, location de gré à gré – et 20% sont en attente et vacants, le propriétaire ne sait pas encore quoi faire », explique Danielle Dubrac, présidente du l’Union des professionnels de l’immobilier (Unis).
Maintenant « l’impact va être étalé » estime Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Il calcule qu’en moyenne, 15.750 baux arrivent à échéance par mois et qu’un certain nombre de ses logements seront rénovés au fil du temps.
La tentation de la triche
Cela dit réaliser des travaux n’est pas simple. Ils coûtent plusieurs milliers voire plusieurs dizaines de milliers d’euros, peuvent réduire l’espace intérieur du logement, nécessiter l’aval de l’assemblée de copropriétaires dans certains cas et même contraindre à des travaux à l’échelle de la copropriété.
« Il y a des efforts de rénovation qui sont faits », constate Thomas Lefebvre, vice-président du groupe SeLoger, prenant pour preuve une division par plus de deux de la part des annonces de logements G mises en ligne sur le site de SeLoger entre janvier 2022 et 2025.
Et puis il y a évidemment des tricheurs. Les annonces sans DPE renseigné ont beaucoup augmenté depuis l’été dernier. Un certain nombre de propriétaires ont décidé de louer eux-mêmes, sans intermédiaire, surtout dans les zones tendues où ils trouvent facilement des locataires.
L’Ile-de-France est la région qui compte le plus de passoires énergétiques : plus d’un million de logements, soit 20% des résidences principales. La Bourgogne-Franche-Comté occupe la deuxième place du classement avec 18,2% de logements F et G devant l’Auvergne-Rhône-Alpes (15,8%) et ses 507.153 passoires énergétiques.
